Die Photovoltaikanlage bei Vermietung und Verpachtung absetzen – das ist für viele Eigentümer von Mietimmobilien eine attraktive Option. Denn wer Sonnenstrom erzeugt, kann nicht nur einen Beitrag zur Energiewende leisten, sondern gleichzeitig auch steuerlich profitieren.
Mit dem richtigen Wissen lassen sich Anschaffung, Betrieb und sogar der Eigenverbrauch steuerlich geltend machen. Die Gesetzeslage hat sich in den letzten Jahren stark verändert – besonders seit 2022 und 2023 durch das Jahressteuergesetz.
Photovoltaikanlage bei Vermietung und Verpachtung
In diesem Artikel erfahren Sie im Detail, wie Sie eine Photovoltaikanlage auf vermieteten Immobilien korrekt einordnen, welche steuerlichen Vorteile möglich sind, und welche Fallstricke es zu vermeiden gilt. Wer seine PV-Anlage klug plant, spart nicht nur Energie, sondern auch bares Geld bei der Steuer. Lesen Sie weiter – es lohnt sich.
Steuerliche Grundlagen bei Photovoltaik auf vermieteten Immobilien
Wenn Sie eine Photovoltaikanlage bei Vermietung und Verpachtung absetzen möchten, müssen Sie zunächst verstehen, wie der Gesetzgeber die Einkünfte einordnet. Grundsätzlich entstehen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, wenn der Strom dem Gebäude zugutekommt, z. B. durch Versorgung gemeinschaftlich genutzter Flächen. Verkaufen Sie den Strom an Dritte (z. B. Mieter), können Einkünfte aus Gewerbebetrieb vorliegen.
Für die steuerliche Einordnung sind folgende Punkte entscheidend:
- Standort und Nutzung der Anlage: Befindet sich die Anlage auf einem Wohnhaus oder einer Gewerbeeinheit, und wird der erzeugte Strom ins öffentliche Netz eingespeist oder selbst genutzt?
- Installierte Bruttoleistung: Liegt diese unter 30 kW, greifen vereinfachte Regelungen gemäß § 3 Nr. 72 EStG.
- Gewinnerzielungsabsicht: Wird ein Gewinn angestrebt, oder handelt es sich um eine Anlage ohne Gewinnerzielungsabsicht?
Voraussetzungen für die steuerliche Absetzbarkeit einer PV-Anlage
Damit Sie die Photovoltaikanlage bei Vermietung und Verpachtung absetzen können, muss ein Zusammenhang zwischen der Solaranlage und der Einkünfteerzielung bestehen. Die Anschaffungskosten inklusive der Montage von Photovoltaikanlagen, Wechselrichter, Speicher und Netzanschluss können in der Regel steuerlich abgesetzt werden.
Diese Voraussetzungen müssen erfüllt sein:
- Die Anlage wurde angeschafft, um Einnahmen zu erzielen oder Kosten im Rahmen der Vermietung zu senken.
- Der Betrieb erfolgt auf oder in der Nähe einer vermieteten Immobilie.
- Die Daten der installierten Photovoltaikanlage sind im Marktstammdatenregister korrekt erfasst.
Werden diese Kriterien erfüllt, können die Kosten der PV-Anlage als Werbungskosten oder über die AfA (Absetzung für Abnutzung) geltend gemacht werden.
Steuerfreiheit nach § 3 Nr. 72 EStG bei kleinen PV-Anlagen
Seit dem Jahressteuergesetz 2022 profitieren Betreiber kleiner Anlagen von einer bedeutenden Steuerbefreiung. Laut § 3 Nr. 72 EStG sind Einkünfte aus dem Betrieb von Photovoltaikanlagen bis 30 kW (laut Marktstammdatenregister) einkommensteuerfrei, sofern bestimmte Bedingungen erfüllt sind.
Diese Steuerbefreiung gilt:
- Rückwirkend ab dem Jahr 2022,
- für Anlagen auf Ein- und Mehrfamilienhäusern,
- bei Nutzung auf oder in der Nähe einer Wohn- oder Gewerbeeinheit.
Die Befreiung umfasst sowohl die Einspeisevergütung als auch die Einnahmen durch Eigenverbrauch, sofern diese vergütet werden. Wichtig ist, dass die Bruttoleistung der Photovoltaikanlage laut Marktstammdatenregister die 30-kW-Grenze nicht überschreitet – sonst sind die Einkünfte steuerpflichtig.
Auswirkungen der Umsatzsteuer: Nullsteuersatz seit 2023
Seit Januar 2023 gilt ein Nullsteuersatz auf die Lieferung und Installation von Photovoltaikanlagen, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind. Damit wird die Anschaffung einer Photovoltaikanlage deutlich günstiger, denn die bisher fällige Umsatzsteuer (19 %) entfällt.
Diese Regelung gilt für:
- Anlagen bis 30 kW auf Wohngebäuden oder Gebäuden mit überwiegender Wohnnutzung,
- Lieferung und Montage von Photovoltaikanlagen, inkl. Speicher und Zubehör.
Betreiber müssen gegenüber dem Lieferanten erklären, dass die Voraussetzungen für den Nullsteuersatz erfüllt sind. Die Umsatzsteuer gilt dann mit 0 %, und es entsteht kein Vorsteuerabzug mehr – was die Steuererklärung vereinfacht.
Photovoltaikanlage bei Vermietung und Verpachtung: Sind Betriebskosten und Wartung steuerlich absetzbar?
Neben der Anschaffung sind auch laufende Betriebskosten absetzbar. Dazu gehören:
- Wartungsverträge,
- Versicherungen (z. B. für Sturmschäden, Diebstahl),
- Reinigung,
- Monitoring-Software.
Diese Kosten gelten als Werbungskosten, wenn sie im Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Wird die Anlage gewerblich genutzt, können sie als Betriebsausgaben angesetzt werden. In beiden Fällen ist eine lückenlose Dokumentation wichtig – insbesondere bei gemieteten PV-Anlagen, deren Raten monatlich als Betriebsausgabe abgesetzt werden können.
Kleinunternehmerregelung oder Regelbesteuerung?
Wer mit seiner Photovoltaikanlage bei Vermietung und Verpachtung Umsätze unterhalb der Grenze von 22.000 Euro im Jahr erzielt, kann die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG anwenden. In diesem Fall muss keine Umsatzsteuer berechnet oder abgeführt werden – und es besteht keine Pflicht zur Abgabe von Umsatzsteuervoranmeldungen.
Doch Vorsicht: Wer hohe Investitionen tätigt, sollte prüfen, ob der Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung sinnvoll ist. Denn nur bei Regelbesteuerung kann Vorsteuer aus der Anschaffung zurückgeholt werden – allerdings war dies vor allem vor dem Nullsteuersatz ab 2023 relevant.
Eigenverbrauch und Stromverkauf: Wie wird das behandelt?
Wer Strom mit der Photovoltaikanlage erzeugt und diesen selbst nutzt oder verkauft, muss je nach Nutzung verschiedene steuerliche Konsequenzen beachten:
- Eigenverbrauch für gemeinschaftliche Flächen (z. B. Treppenhaus) zählt zur Vermietung.
- Verkauf von Strom an Mieter gilt als gewerbliche Tätigkeit.
- Komplette Einspeisung ins öffentliche Netz ist grundsätzlich steuerfrei (bei Anlagen bis 30 kW).
Der erzeugte Strom verwendet wird also unterschiedlich behandelt – entscheidend ist, ob eine Gewinnerzielungsabsicht besteht oder nicht. Diese Abgrenzung ist wichtig für die Einordnung durch das Finanzamt.
Gewinnermittlung mit EÜR: Nur bei steuerpflichtigen Anlagen
Nur wenn Ihre Anlage nicht unter die Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG fällt, müssen Sie eine Gewinnermittlung durchführen. Die einfachste Methode ist die EÜR (Einnahmenüberschussrechnung), einzureichen über die Anlage EÜR zur Steuererklärung.
Die Gewinnermittlung enthält:
- Einnahmen (z. B. Einspeisevergütung, Stromverkauf),
- Betriebsausgaben (Versicherung, Wartung, Abschreibung),
- ggf. Investitionsabzugsbetrag oder Sonderabschreibungen.
Bei Photovoltaikanlagen über 30 kW oder gewerblich genutzten Anlagen ist die EÜR verpflichtend. Auch bei einem Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung kann sie notwendig werden.
PV-Anlage auf dem Dach eines Mietshauses: Besonderheiten
Installieren Sie eine PV-Anlage auf dem Dach einer vermieteten Immobilie, ergeben sich besondere steuerliche Chancen:
- Die Investitionskosten lassen sich als Anschaffungskosten ansetzen.
- Die Nutzung des Stroms zur Versorgung des Gebäudes reduziert Nebenkosten – was indirekt ebenfalls ein steuerlicher Vorteil ist.
- Die Einnahmen durch den Stromverkauf sind bei kleinen Anlagen steuerfrei.
Die Kombination aus Anlage auf vermieteter Immobilie, Stromversorgung, und steuerlicher Förderung macht die PV-Anlage zu einer besonders lukrativen Investition – besonders seit den Neuregelungen ab 2023.
Steuererklärung für Vermieter mit PV-Anlage: So gehen Sie vor
Als Vermieter mit PV-Anlage müssen Sie je nach Fall folgende Anlagen in Ihrer Steuererklärung einreichen:
- Anlage V: Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
- Anlage G: Bei gewerblichen Einnahmen durch Stromverkauf.
- Anlage EÜR: Wenn eine Gewinnermittlung nötig ist.
- Umsatzsteuererklärung: Bei Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung.
Wichtig ist, dass Sie auch gemietete PV-Anlagen vollständig erfassen und dokumentieren – inklusive Vertrag, Raten, und Zweck der Nutzung. So vermeiden Sie spätere Rückfragen vom Finanzamt.
Fazit: Photovoltaikanlage bei Vermietung und Verpachtung absetzen lohnt sich
Die Photovoltaikanlage bei Vermietung und Verpachtung absetzen ist heute einfacher denn je. Durch das Jahressteuergesetz 2022, den Nullsteuersatz ab 2023 und die klaren Vorgaben für die Kleinunternehmerregelung profitieren Vermieter gleich mehrfach: von geringeren Betriebskosten, steuerlicher Entlastung und einer Aufwertung ihrer Immobilie.
Wer seine Immobilie zukunftssicher machen möchte, kommt an einer PV-Anlage kaum vorbei. Achten Sie auf die richtige Einordnung beim Finanzamt, nutzen Sie die Steuerbefreiung für kleine Anlagen, und prüfen Sie, ob der Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung sinnvoll ist. So holen Sie das Maximum aus Ihrer Investition heraus – ganz legal und nachhaltig.
FAQs: Photovoltaikanlage bei Vermietung und Verpachtung – Ihre Fragen beantwortet
Kann der Vermieter eine PV-Anlage absetzen?
Ja, ein Vermieter kann eine Photovoltaikanlage steuerlich absetzen, wenn sie auf einem Mietobjekt installiert wird und der erzeugte Strom im Zusammenhang mit der Vermietung genutzt oder verkauft wird.
Die Kosten für die Anschaffung, Montage, sowie laufende Betriebskosten wie Wartung oder Versicherung zählen zu den absetzbaren Posten. Dabei handelt es sich in der Regel um Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung – vorausgesetzt, die Photovoltaikanlage wird nicht ausschließlich privat genutzt.
Entscheidend ist, dass ein klarer wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen der PV-Anlage und der vermieteten Immobilie besteht. Auch Abschreibungen auf die Anlage sind über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer (i. d. R. 20 Jahre) steuerlich möglich.
Kann ich eine Photovoltaikanlage in meiner Einkommensteuererklärung abschreiben?
- Ja, die PV-Anlage kann abgeschrieben werden, wenn sie zur Einkunftserzielung genutzt wird (z. B. durch Einspeisung oder Versorgung vermieteter Einheiten).
- Abschreibung erfolgt linear über 20 Jahre – jährlich also 5 % der Anschaffungskosten.
- Ansetzbar als AfA (Absetzung für Abnutzung) in der Anlage V (bei Vermietung) oder G (bei gewerblicher Nutzung).
- Zusätzliche Kosten wie Installation oder Anschluss zählen zur Bemessungsgrundlage für die Abschreibung.
- Voraussetzung: Es darf keine komplette Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG vorliegen – sonst entfällt die AfA.
Ist eine PV-Anlage auf einem Mietobjekt steuerfrei?
| Kriterium | Steuerlich steuerfrei? | Details |
|---|---|---|
| Anlage bis 30 kW (laut Marktstammdatenregister) | Ja | Seit 2022 nach § 3 Nr. 72 EStG steuerfrei |
| Strom wird vollständig ins Netz eingespeist | Ja, wenn unter 30 kW | Auch bei Einspeisung steuerfrei, wenn Bedingungen erfüllt |
| Strom wird an Mieter verkauft | Nein | Gilt als gewerbliche Tätigkeit, nicht steuerfrei |
| Strom wird für Gemeinschaftsflächen verwendet | Ja | Wenn im Rahmen der Vermietung genutzt |
| Anlage ab 30 kW | Nein | Ab dieser Grenze keine Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG |
| Vermietung mit PV ohne Gewinnerzielungsabsicht | Ja, unter Liebhabereikriterien | Nur wenn keine Absicht zur Gewinnerzielung nachgewiesen werden kann |
Sind gemietete PV-Anlagen steuerlich absetzbar?
Ja, auch gemietete Photovoltaikanlagen können steuerlich abgesetzt werden – allerdings nicht über die Abschreibung wie bei Eigentum. Stattdessen werden die monatlichen Mietraten als Betriebsausgaben oder Werbungskosten geltend gemacht, sofern die Anlage zur Erzielung von Einkünften dient – etwa durch Einspeisung oder Stromversorgung im Rahmen der Vermietung.
Wichtig ist, dass ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen der Nutzung der Anlage und der vermieteten Immobilie besteht. Auch hier sollte geprüft werden, ob ggf. eine Steuerbefreiung gemäß § 3 Nr. 72 EStG greift, was weitere steuerliche Folgen haben kann.
